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彭大海:浅淡海南旅游房地产市场现状

来源:万平网 发布时间:2011-03-23 查看次数:1082



彭大海(博客微博

    海南三月已是春意盎然,房地产市场却受1月政策与限购令的影响,市场风云再起,一时间楼市再次迎来了最为低迷的状况,真可谓“风云压境”。严厉的政策调控、银根收紧,使原本已低迷的房地产市场再次进入了寒冬期。海南目前楼市处在“房价下降、市场冷淡”的过程,楼市仿佛就要进入了冰冻期。面对如此的局面,房地产好像迎来了新的时代,三十年的房地产历程,难以想象。作为房地产的职业经理人,是否就要面临失业呢?笔者根据目前海南市场状况得出如下几点分析。

    首先,从2010年下半年开始,海南旅游房地产受各种政策的打压,市场已失去买方市场,从第二套房贷政策与地方政府“限购令”,与政府对房地产项目开发审批条件等等,政策不仅严重打击了购房者的积极性,同时也限制住了开发商的开发力度,在政策调控中更加制约了房地产市场的发展,遏制了上涨过快的房价。

    其次,银根紧缩。项目贷款门槛的提高,对开发商来说,是一个绝对的打击,断了你启动资金和提高了项目贷款条件,致使很多项目起动不了。商品房出街量和成交量大大减少,房价上涨势头被遏制了。对于海南国际旅游岛的快速开发卖期房的开发商是绝对打击,对于土生土长的中小型开发商们却是招架不下去,资金的紧缺,无法度过难关。对于较小规模的、竞争力较弱的开发商将面临者生死关头。目前,海南旅游房地产已出现行业的分水岭,很多中小型开发商没有资金启动急于转让项目和出让土地,很多中小型企业已出现转型或向私人高息融资,尽最大能力来缓解企业的生存空间。对于中小开发商只要能走出逆境,迎来的正是理性的发展。中小型开发商是如此,大型开发商企业也同样面临绝境。对于拥有一线海岸土地的开发商,虽然地理位置与市场对他有利,但政策与银行调控,也致使大批建设暂停或半开半停的状况。有的开发商开始对外转让土地了。如本月北京、上海几大开发商都相争降低地价出让地块,在建项目的开发商更是采取了谨慎的态度。而且已经有新闻爆出一些地区出现了土地流拍的情况,而成交的土地很多都是按底价或接近底价的价格成交。

    再次,楼市低迷市场的气氛。随着连续不断的政策和银行加息的出台,购房者都转向了二三线城市,如五指山市、保亭、乐东等区域市场却迎来国际旅游岛的春天。成交量猛增主要是该区有宽松的政策和理性的价格,据了解他们购房80%都是一次性付款。一线城市海口、三亚去年房价攀升过高,在“国八条”政策和“限购令”政策的影响下,市场房价已大幅度下降,购房者在等待抄底时才准备入市。多次政策的调控致使市场变得更加冷淡。本次与08年世界金融危机不同,海南旅游房地产再不可能是一枝独秀。市场在中央政府政策调控影响下变得萧条。本周我走访了几家销售中心门庭冷落,来访客户寥寥无几,降价打折送装修成为时尚的营销,每个项目开发商也纷纷效仿,只要你进入销售中心销售代表就告诉你目前本项目有优惠折扣而且很大。降价已成为事实,唯一的出路在于营销突破和销售策略,有的有的送装修、有的送家电和物业管理费,可谓是五花八门,似乎房价马上就要暴跌,大家纷纷清货离场。这样一来,首先打掉了一部分岛外投机者或炒房者在一线城市投资购买欲望。因为利润萎缩,投机者炒房者对市场失去了信心。真正有居住要求的购房者也自然受到了这种情绪的影响,再加上二套房贷提高的政策限制,纷纷持币观望,等待房价下跌,导致客户与开发商都观望的气氛,很多项目都出现了的销售紧急情况。

    面对市场内外的种种不利因素,很多悲观者认为楼市今年再也不可能出现拐点了,房地产行业将重蹈当年香港和日本的覆辙,彻底崩盘!那么,海南旅游房地产市场真的就走到了尽头吗?笔者认为,为什么二三线城市楼市成交量不断增加,市场氛围却好起来呢!虽然海南一线城市房地产市场阴霾重重,但并非以无可救药。我们面对的是政策和市场,应理性回归才是唯一走出低迷状况。

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