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房地产税面对的三大问题:能抑房价吗?怎么征?

来源:万平网 发布时间:2018-03-11 查看次数:158

房地产税已箭在弦上。

遵循“立法先行、充分授权、分布推进”原则,全国人大常委会预算委员会和财政部及有关方面,正抓紧组织起草和完善房地产税法律草案。

何时落地?尚没有具体时间。按照财政部部长肖捷此前公开说法,将力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”改革任务。

可以预见,在不远的将来,影响亿万中国人的房地产税将会真正落地。

未雨绸缪,我们试着回答三个问题:1、房地产税能不能抑制房价?2、房地产税究竟要怎么征?3、它对普通百姓的影响有多大?

房地产税能抑制房价吗?

正反双方各执一词。

正方认为,房价会受到抑制。逻辑是,房地产税会增加房子的持有成本,促使投资者抛售房产,从而导致房价下降。正如SOHO中国董事长潘石屹所言,持有房子是有成本的,不要老想着房价一定会涨。

反方认为,抑制房价效果并不理想。逻辑是,从国外实践经验看,房地产税从来都不是抑制房价过快上涨的关键手段。以美国、德国、韩国为例,在施行房地产税后,都出现过房地产量价齐飞的景象。

撇开这两种观点不谈,先来看房地产税出台的初衷是什么?是应对高房价吗?

回答这个问题,要回归到税收的本源。

北京大学财税法研究中心主任刘剑文告诉中新社国是直通车,房地产税作为税收的一种,其最主要的功能是组织财政收入,在此基础上,发挥资源配置和调节市场的作用。

“控房价并不是房地产税的最主要功能。”刘剑文指出,税收的本质是取之于民、用之于民,目的是向社会提供公共产品和服务,如教育、医疗、环保等。

既然目的是为了提供社会服务,也许会有人问了,原来的土地财政一样可以做到,为何要开征房地产税?

在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,征收房地产税在某种程度上是为了弥补和替代不断减少的土地财政。随着存量房时代下土地财政的减少,保有环节的房地产税的重要性日益凸显。

毕竟,相比土地财政,房地产税是一种更为广泛且稳定的收入。

恒大集团首席经济学家任泽平也认为,从国际经验看,房地产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。

在中国逐步推进中央和地方财政事权和支出责任划分的背景下,房地产税作为地方税的一种,将成为地方政府的税源所在。

财政部部长肖捷在《加快建立现代财政制度》一文中也提到,要培育地方税源、加强地方税权、理顺税费共享、逐步建立稳定、可持续的地方税体系。

话说回来,征收房地产税的最终目的不是为了控房价,而是调整中央和地方财税分配体系。

房地产税怎么征?

中国并非没有先例。

早在2011年,上海和重庆就试点开征房地产税。两地的房地产税试点办法均设置了很高的免税面积,税率较低且针对高价房采取超额累进税率。

如今,要在全国开征房地产税,试点之外的立法显得尤为重要。刘剑文指出:“房地产税涉及千家万户的利益,需要广泛征求民意。强调立法先行就是强调重大决策的民主性,让每个人都有表达的权利,最终形成共识。”

目前,关于征收房地产税热议的问题就包括:房地产税征收的税基是什么?免征条件是什么?税率定在多少合适?

财政部副部长史耀斌日前指出,国际上实施的房地产税制度有一些共性:

一是,对所有工商业住房和个人住房,按估值征税;

二是,都有一些税收优惠,对一些困难家庭、低收入家庭提供税收减免;

三是,房地产税属于地方税,收入归属地方政府;

四是,房地产税税基确定非常复杂,需要建立完备的税收征管模式。

可以确定的是,按照估值征税,就需要建立一整套的评估体系,包括有公信力的房产评估机构、不动产登记制度。目前,中国不动产统一登记制度已推行一年多,但距离国土部要求实现的目标,仍有一定距离。

谈及税收减免,刘剑文特别强调,并不是所有的房产都要纳税,需要保证居民的基本居住需求。“比如,按照人均30平方米或50平方米进行扣除,保证三口之家100平方米的房子无需纳税,保障居民的基本居住需要。”

至于房地产税的税率如何确定,刘剑文建议,“税率可以由地方政府根据实际情况自行确定,但必须在中央规定的浮动税率范围内进行调节。”

财税学者李宁撰文称,在开征房地产税的大部分国家中,税率一般只在1%左右。如挪威的房地产税率在0.2%-0.7%之间,立陶宛和保加利亚的税率甚至不到0.01%,法国的为0%-1.5%,日本的为1.4%,美国、英国等国家的房地产税率由地方政府确定。

房地产税的影响有多大?

在具体政策尚未出台之前,房地产税的影响很难量化。

从短期来看,房地产税会让部分投资投机性需求出局,导致市场供大于求,房价下跌。从长期来看,税改扎针的痛感烟消云散后,市场依旧平复如初,甚至还会补涨。

韩国即是一例,恒大研究院的一项研究显示,2005年8月韩国出台《不动产综合对策》,包括征收不动产税,当年市场出现了明显降温,但到了2006年,房价又出现11.6%的报复性上涨。

具体到中国的各个城市又会有所不同。

此项研究认为,房地产推出在长期对一二线控房价影响不大,三四线城市则要考虑去库存的问题。

对于一线和强二线城市而言,房地产税出台,只能在短期内改变人们的预期,如果供需关系无法扭转,投资投机性需求仍然存在。此外,房地产税属于直接税,由房产人直接承担,若需求强劲,税负可能会通过租金和房价的方式转嫁给租房者和购房者。

对于广大的三四线城市,房地产税出台可能会改变人们的预期。从2015年开始,中国在库存高企的城市实施去库存政策,截至目前,仍有一些城市存在去库存压力。倘若在这种情况下实施房地产税,人们保有房产的成本增加,购房预期的发生改变,市场可能面临骤冷的局面。

现在,距离房地产税法的出台还有一段时间,对人们来说,最重要的是做好心理准备。收税、用税,关键不在此,而在于取之有道、用之有理,确保公平正义。

(原题:《房地产税来了,有三个问题必须面对》)

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