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一叶知秋:临沂人你知道么?政府在北城下了一盘大棋!

来源:万平网 发布时间:2017-07-06 查看次数:3189

  

疯狂的北城楼市

    2017年对于临沂地产市场来说是最让人印象深刻的一年,虽2017年现在只过去了半年时间,但是北城新区的房地产市场着实让人感到惶恐。这一阶段,北城新区都房地产市场几乎可以用疯狂来形容。

 

01

疯狂的去化

    在这一阶段里临沂北城新区的成交量和成交价格都爆发式的增长,让人顿觉疯狂的是有

 

一种感觉:再不买房子。就买不起了。于是乎,伴随着媒体宣传,临沂北城的楼市依然水涨

 

船高,一个接一个。2017年4月份南京路万城花开惊人开盘,几千人争抢房源,推售的千套房

 

源几乎兜售一空。这个事件也加速了北城去化的进程。伴随而来的是南京路以北长沙路涌进

 

的大牌开发商开始发力,经历了许久的蓄力之后,在今年的六月份相继发力。继完成花开之

 

后,新鸥鹏地产项目拉菲公馆于6月中旬首次于长沙路开盘,几百套房源也被千客户争抢一

 

空。几乎同时,位于北城二期东北侧的环球掌舵也规模开盘,结局是一样的清盘。紧接着西

 

安路附近的银盛泰博观新城也突袭式的递进式开盘,客户恍惚间被拿下,套路真是电闪雷

 

鸣。保利堂悦、恒大翡翠华庭也紧跟着开盘,结果我不用多言,大家都知道了。行内都在判

 

断,2015年积累的客户到底什么时候开始消耗殆尽。至少从不少的楼盘可以看出来,接近7月

 

份北城的很多项目已感觉到客户的量逐渐走低,当然还是很高。位于北城新区一期的纯洋房

 

项目灏园,目前紧跟在长沙路大牌的后面,紧锣密鼓的蓄客中。但是从客观的角度上讲,这

 

个项目目前速度是相对慢了一些,这里并不讨论营销打法对客户蓄客的影响,只是描述近几

 

个月北城楼市的疯狂。疯狂在哪,一是上面讲的开盘即清盘,客户抢不到房子哭天抢地,为

 

什么?一个重要的原因就是目前北城的价格疯涨,且开盘即清,没有买房子的北城刚需客群

 

被逼到了角落里,而投资客更是蜂拥而至。其实,如果你要问为什么这么贵还要在北城抢房

 

子,很多人的回答是再不买更买不到了。其实客户已经失去了理性。

 

    上面讲了,疯狂的去化速度。下面不得不说的是北城新区疯狂的价格上涨。我想从一组说句说起,据世联月报显示17年1-2月北城成交均价还是以“5”字开头,但是到了3-4月份,北城新区成交均价已经是“7”字开头。2017年五月份临沂整体住宅市场成交价格为6253元/㎡,这个价格比去年5月份增长了16.29%,比17年4月份增长了1.38%。而北城新区成交均价高达9620元/㎡,同比增长57.11%,环比增长32.62%。这意味着什么?意味着临沂北城新区整体的成交均价17年5月份比四月份增加了2300多元/㎡

 

     

02

价格疯了!


    我想北城新区涨价的第一波因素是北城新区一个靠近滨河的洋房项目,该项目品质做的绝对是好。他在2016年开始就逐步提高价格,2017年更是步步增高。伴随着这个项目的影响,南京路某格兰项目也开始提价,价格直逼前面的这个洋房项目。伴随着客户的疯狂,第一梯队的市政府片区一期楼盘开始疯狂上涨,其中以某菲诺、某来春项目为主力,洋房的价格高的......直到最近的一期的某某水城项目也开始紧跟他邻居某格兰,高层价格比2013年涨了接近一倍。这种疯狂导致的结果是什么呢??他们后面开盘的拉菲公馆高层价格均价6800元/㎡,小高层均价7800元㎡,客户觉得价格这么低,似乎是捡到了便宜,我们不论这地王的项目地价多少钱,但是即使是让大家瞠目的低价,其实并不是低价,只是大众的价格承受力被抬升了。前几天开盘的保利堂悦也是一样,洋房成交均价7800-9000元/㎡。客群感觉到这个价格很亲民,比预想的要低一些。可是真的就是低了么?冷静的说来房价还是高,只是这两个项目的价格在高中属于低的。被投资客挤压到角落里的刚需客群,恐怕面对这个价格也是咬牙切齿吧。

    北城量价疯狂已是不可比辩白的事实,但是这二期大牌林立和量价齐升的背后是什么呢?

   下面我想说的才是本文的重点:其实高房价,高去化,大牌林立的格局有一个深层次的政府逻辑和城市发展逻辑的。


北城房地产市场背后的真相

    探讨北城地产发展的路径,不可避免的就是要理解北城新区城市化的过程和因素。从通常意义上讲,我国现代城市化的动力主要为:比较利益的驱动、文化教育因素、科技因素和制度因素。而中国的企业发展是伴随着政策性区域经济发展而来的。房地产企业的发展更是不例外,任何一个开发商的开始、成长、成熟都和政府有着密不可分的关系。这里我不想深入剖析这之间的各种复杂的关系。而是从北城城市发展的格局角度分析地产市场为何到了今天这一步及以后的发展路径。

    我们粗略的来说房地产和城市发展这件事。任何一个城市都会有一个老城和新城,甚至有的城市有了卫星城。而城市从老城扩展到新城,总是离不开一样的东西就是地产开发。从一个不毛之地,到商业逐步苏醒,不管经历几年的时间,都离不开一个模式——那就是地产先行。对于一个新的城市中心,首先开发商拿地,盖上了住宅小区,然后引导客户到新城购房,当新城客群入驻,项目配比的商业边苏醒了。加上政府配套的内容,必将连城一片,一个新城便活了。我们从这个角度探讨北城些年的发展路径!


 

1、
北城一期的城市发展剖析


 

    先从北城一期说起,从城市驱动角度上看,我认为北城新区一期的动力因素就是文化教育及制度性安排的结果。我记得不错的话,北城新区一期最早的楼盘之一有鲁商的的项目-一龙湾。至少从沂龙湾首开的时候我们知道,并不理想。为什么呢?因为那个时候,北城新区还是一片混乱的加工厂,鲁商作为政府的第一粒棋子安插在了北城新区的大地上。不管他经历了多少坎坷,至少十年间,沂龙湾伴随着北城新区发展起来了。我想北城新区一期的发展离不开另外的更重要的助力,那就是政府北迁和北城学区的爆发。临沂人有两个明显的特征:一个是官本位;另一个就是重视子女教育。官本位的结果就是求稳,所以临沂的老百姓更容易跟着政府的步子走,相信只要政府去的地方不会死掉,所以北城新区成为新的行政中心的确点燃了客户北城置业的信心。而遍地开花的学区让你北城新区进一步掠夺了河东及兰山的客群。伴随着客群的心思转移,遍地开花的地产项目瓜分了临沂一期的地块。于是乎,伴随着客群入驻,北城一期的沿街商业和社区商业起来了,不管档次如何,确实不再是不毛之地了。从北京路至南京路,各个沿街商业都逐步的复苏,一派繁华之象呈现出来。加上部分商业综合体的运作,北城一期早已不是昨日的场景。

 


2、
北城二期发展因素分析


    总起来说,北城一期靠的是政府的牵引力和学区的诱惑力。那么,当一期被瓜分几近的时候,二期该怎么发展起来呢?政府继续迁移么?单纯的依靠再建学区么?政府迁移绝对是不可能的事情,那么单纯的学区也不存在绝对吸引力对于二期开发。纵观本地的企业和开发商,没有任何一家可以担得起这个顶起二期的重任。亦或许在全国范围,单个开发商也不能承担的起唤醒二期的能力。那怎么办呢?找一堆大开发商来二期!于是,地王出现了,新鸥鹏以4.9亿拿下北城二期地王。这就是二期开发的前兆,为什么选择新鸥鹏?朝深入了分析,我们不难看出选择新鸥鹏不只是因为他是百强房企,而是因为他是以教育起家的地产公司。也就意味着,临沂政府并没有放弃教育这个好牌。新鸥鹏有什么作用呢?新鸥鹏在重庆巴川建立了从幼儿园到高职的教育王国,如果他来了临沂了呢?临沂二期有了新欧鹏的教育城是什么结果呢?我相信结果就是相对于一起,新鸥鹏教育城的加入是把二期教育更集中化和整合化了,也是升级了。如果你们只看到新鸥鹏高价拿拉菲公馆这块地,那就小看新欧鹏的战略了。按照当时的成交地价,现在的价格新鸥鹏拉菲公馆赚不到几个钱。但是教育城就更具备深远意义了。这个意义不只是对新鸥鹏本身,更是对临沂北城二期有很大的作用。那么,说到这里我们就到了今天的时间点了。北城二期长沙路外来大牌保利、恒大、新鸥鹏涌入,本土实力主将环球、泰盛恒、城开等盘踞二期长沙路,更靠北的银盛泰,这些开发商已经成为开发二期的先锋军。大开发商到来的优势是什么?那就是大开发商对社区的配套做的更好,更完整,有的大开发商已在做政府的配套,就如同绿城建社区医院一样。大开发商扎堆开发沂蒙路以西的长沙路,意味着这些地方会起步的更快。另外不能忘记的是新欧鹏的教育城,他确实是在造一个城。可以猜测的是而且目前的规划就是大牌开发商带动力加上教育城这个概念。这正是政府利用开发二期的重要手段,当然随政府地块释放增加,新的开发商更多的进入二期。而且依托高素质教育城,北城二期将要起航了。

 


3、北城三期城市发展分析

 

    北城二期也正在伴随着政府的引导和大牌的林立逐步发展起来,但是北城新区三期要靠什么将人流引入过去?有什么东西可以支撑三期发展起来?从目前的了解到的信息,我能推测出一二。其实,现代中国房地产企业,尤其是全国百强企业中的许多企业都具备了城市配套的能力,诸如新鸥鹏教育配套的能力、绿城高端住宅生活配套能力、万达商业广场配套能力等等。这里不讨论各种造城开发商的模式区别,只是说任何一种模式都是迎合了城市化进程的路径。

    那么三期是谁呢?碧桂园!碧桂园意味着什么呢?至少让我很容易想到的是“造城”和“郊区大盘”。这里我用通俗的话去讲一讲碧桂园造城的本事。碧桂园坚持配套先行、一次成型的发展理念。具体来说,碧桂园郊区大盘常规性配套为公共设施(交通中心、医疗中心等)、商业设施(星级酒店、商超、市场、银行等)、教育设施(九年制义务教育学校)、会所(酒店会所、社区会所)。如果北城三期确实碧桂园落子,也是本着郊区大盘的模式出发,这些配套必然会上马。其实从目前碧桂园的造城模式上看,北城二期和三期都是他可选范围之内,而二期应该是碧桂园想要选择的,因为二期开发一定早于三期。但是从博弈的角度上,他可能选了三期。政府不会把新鸥鹏和碧桂园都放在二期。所以碧桂园选择三期的可能性最大。碧桂园的选址原则就是“二三线新城中心、一线城市拥有自然资源和能快速对接交通网络的区域。这种选址的优势就是区域竞争对手弱,成本低,很受地方政府欢迎,会便利他做各种配套。所以三期碧桂园的加入,千亩+的地块,未来城市配套的投入,将会为三期的城市化加上一个重重的筹码。关于碧桂园,后期我再做深入的分析(郊区大盘产品线)。

    碧桂园替政府做了一些城市配套,这对于三期的发展动力是不够的。还有一个杀手锏就是高铁。临沂的市民都知道了,临沂的高铁已经在建设中了,目前高铁建筑方已经在努力的施工日照至临沂这段了。高铁时代的来临,意味着临沂铁路系统难以外出的局面被打破了。临沂去北京,去上海的时间成本大大降低。高铁带来的便利性和经济驱动力,必然为三期城市化进程带来很大的影响。同样,高铁的带动区域的成熟,客户的认同感也增强,那么后续外来和本土的开发商会继续跟上,三期之地也必然成为现在的二期,兵家必争之地。大牌开发商的配套能力是叠加的,北城三期的发展也是可预测的。另外,我一个修高铁的朋友告诉我,临沂市政府为了修高铁做了很大的让步,不惜让掉自身很多利益。而且为了让地铁和高铁对接,也推翻了最早的规划,这意味着割肉发展,目前来看,地铁的线路一定是沿着孝河路走下去。所以长远来看,未来临沂北城最繁华的绝对不是北京路,而是地铁沿线中心轴。

    那么如果三期发展起来,临沂的房价会如何?我没有可以预判的能力都,但是我觉得至少房价不会下跌。一期、二期、三期城市连城一体的时候,临沂城市化也会达到新的高度。

  临沂的未来更美好!

 


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