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决定房地产市场金九银十成色的4大要素

来源:大伟看楼市 发布时间:2016-09-05 查看次数:527

金九银十又到,虽然这个概念在现在淡季不淡的情况下,已经很淡,但随着政策、市场基本面的变化,影响今年房地产市场的4大要素今年会如何变化?

  看看市场情况:

  第一:政策基本面

  8月最后一天,多个城市再次出台调控政策,厦门、武汉等城市纷纷出台了限购、限贷政策。那么这些城市有什么共性?另外同类型房价涨幅比较快的城市主要有:南京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等城市。


  只要房价上涨速度较快的城市,都有可能会出台升级加码的调控政策。实际执行的力度低于之前市场预期。政策虽然直接影响不大,但从心理影响看,这代表了一轮收紧调控的开始。

  现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒,导致购房者出现了恐慌,那么要解决这个问题只能从三方面来,要么是降低资金潮,要么是增加优质资产,或者降低购房者恐慌,三方面都需要加码政策,信贷不能只能投入到房地产,要有政策约束信贷进入实体,房地产去库存也不能只去一二线,银行对三四线应该增加利率优惠。政策恐慌必须降低,给市场以平稳的预期,增加土地供应。

  第二:信贷基本面

  本轮房地产市场在一二线城市出现爆发完全是因为信贷等刺激政策,那么决定后续房地产走势的也依然是信贷政策。

  120家上市房企的利润总额只相当于建设银行一家利润的1/3.

  (万科的上半年利润只有53亿,在所有公布的A股上市公司中排名第33,利润第一工商银行上半年的利润为1502亿!万科的半年利润只相当于工商银行一周的利润)

  上半年,建行、农行、招行等10家上市银行的房贷余额总额已达到8万亿元,新增房贷达1.13万亿元,占同期新增贷款的42%左右,成为上半年银行贷款增长的主要驱动因素。

  当下,社会信贷总需求在“资产荒”的影响下略显疲弱;而与此形成鲜明对比的是,全社会房贷需求仍呈增长态势,房贷似乎成了银行信贷的一根“救命稻草”。

  第三:地王潮

  前8月,全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积下调,但土地成交额爆发的现象。50大城市合计成交土地建筑面积为72016万平米,相比2015年同期的73869万平米减少了2%。

  但土地出让金则出现了爆发,2016年前8月,累计50大城市土地出让金达到了1.51万亿,相比2015年同期的10022亿,上涨幅度达到了51 %.

  上海、杭州土地出让金已经超过千亿,另外苏州、南京、合肥、武汉、天津、郑州、深圳也超过了500亿。除了北京因为土地出让面积的减少而土地出让金减少外,其他城市均出现了明显的地王频繁出现现象。

  8月单月截止31日,全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗,其中溢价率超过100%的地王高达46宗,如果计算地价超房价现象,8月可以说是将成为历史上,地王最密集的月份。

  第四:供需结构

  在金九银十前,2016年房地产市场迎接来了:

  1、供应最少,截止日前,前8月北京商品房住宅供应刷新历史最低,仅供应了18221套,相比2015年同期减少了37.2%,供应量与供应面积均刷新了历史最低记录。

  2、成交量依然低于2015年,商品房住宅合计签约32668套,同比去年同期下调了10.7%,但成交量面积达到了486万平米,是最近3年的最高点,大户型成交比例明显上涨。

  3、成交均价达到了35372元每平米,这也创造了历史最高点。同比上涨24.9%。

  4、库存数据仅5.9万套相比前两年明显下调,同比去年同期下调了23.7%。

  不仅仅如此,豪宅化趋势也非常明显。

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