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政策发力去库存:松绑寻找新平衡

来源:中国新闻周刊 发布时间:2016-03-04 查看次数:739
   政策发力去库存

  中国房地产市场发展此前没有经历过长时间的回调,一直是单边上涨,

  造成价格越来越高,同时带来金融风险因素的增加。目前政策是在慢慢尝试

  寻找平衡点,希望寻找到长期的、促进市场稳定的一套方案

  本刊记者/闵杰

  新年伊始,楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。

  春节前后,楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日,中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”,决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成,二套房首付比例最低可付三成。

  紧接着,2月17日,中国人民银行、住建部联合财政部发布通知,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

  2月19日,财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(下称《通知》),对个人购买前两套住房给予降低契税优惠;对个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

  来自部委的“政策包”密集出台,地方政府也纷纷跟进,甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策,采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。

  “房地产是个区域性很强的市场,和工业企业的‘去产能’有所不同,是一种结构性市场,各地差异化很严重。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌告诉《中国新闻周刊》,各地应该根据中央的意图,因地制宜,“一城一策,如果这些税费优惠政策能落实,加上金融部门的支持,对去库存应该会有很好的推动作用。但最终效果如何,还有待观察市场氛围和政策的落实程度,但不太可能出现强烈的市场反转。”

  政策松绑寻找新平衡

  上一次契税全面调整是在2010年。与2010年相比,这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别,并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策,优惠幅度几乎创下历史之最。

  此次调整选择了契税和营业税的双降,也即购买环节和出售环节同时降税。

  契税方面,新的调整意味着,原来购买首套住房,分别要交1%、1.5%、3%的契税,即90平方米以下普通住房是1%,90平方米以上普通住房是1.5%,非普通住房是3%。新政之后,90平方米以下的普通住宅契税额不变,其他最多只交1.5%。

  此前对于二套房的购置,无论面积大小,都统一按照3%的税率进行计征。政策调整后,90平方米及以下的契税税率由3%调整到1%,对于面积在90平方米以上的住房,从过去3%的契税降到2%,购置大户型的改善型用户将从中获得利好。

  此次政策,惠及面较大。换算成数字来看,如果购买一套90平方米、价值100万元的二套住房,新政以前的购房成本是:首付为25万元,契税费用为3万元。新政后,一方面,首付比例下调至20万元,契税费用仅为1万元。仅考虑购房初期的支出,购房者可以少付7万元。

  在营业税方面,通知中明确,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。与过去相比,原先满2年的普通住宅需要按差额征收营业税,而新政则一律免除。

  在一些业内人士看来,此次新政是春节前首付比例下调政策的延续,总体来说是国家房地产去库存若干政策组合拳的一部分。但同时传递出一些更明确的信号,一是继续保护刚需购房者的利益,同时鼓励购房者积极换房,鼓励积极购置大户型住房,这对于三、四线城市来说可能有更大的意义。

  从此次减税的幅度来看,与2010年为代表的上一轮房地产“救市”时,以刺激首套购房为主不同,此轮新政更多意在刺激二次购房以及改善型住房。而且随着“二孩政策”的实施,大户型的需求也在逐渐增加。

  “这轮去库存与上一轮调控有很大不同。”顾云昌认为,整个房地产市场环境也发生了很大变化,整体上供大于求,“上一轮是一下全解开,而且加大力度推着购房者走,并且市场很快反转。这一次是慢慢松绑,鼓励、促进和逐步放开。”

  在受访专家看来,一系列的去库存政策“组合拳”,是2016年刺激住房消费、盘活存量住房资产的重要举措和手段。不过,无论是降低购房首付比例还是本次减免契税政策,都不再是以往“一刀切”似的全面覆盖,而是有所区别。比如,库存压力较小的北京、上海、广州、深圳并未作出购房首付比例的调整;税费方面,仅执行首套房契税政策的调整。

  “过去房地产市场的调控政策是伴随市场发展逐步累加到一起的。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉告诉《中国新闻周刊》,在去库存阶段,过去不断加码的这些政策可能要逐步恢复本来面目。

  “如果用一般工业企业的库存思路来衡量房地产,库存问题可能并不严重。”刘洪玉表示,但房地产市场差异太大,结构分化严重,有些地方是过量供应,而有些地方是价格太高。“现在的房地产政策实际上是需要两面作战,一方面要去库存,另一方面需要增加市场供应来缓解价格上涨的压力。”

  在他看来,中国房地产市场发展此前没有经历过长时间的回调,一直是单边上涨,造成价格越来越高,同时带来金融风险因素的增加,“现在是慢慢尝试寻找平衡点,希望寻找到长期的、促进市场稳定的一套方案。”

  分城施策

  从多种迹象看,此次中央不打算用“大水漫灌”的方式解决库存问题,“分城施策”已经成为决策层认可的房地产市场政策思路。

  在“分城调控”政策思路下,不同城市的房地产政策口径将有所不同。北京、上海等特大型城市仍将维持从严的政策口径,而库存较大的二、三线城市,活跃楼市交易的政策力度,将在2016年加大。

  全国多个省份已经公开作出去库存的表态。截至目前,以省级政府的名义出台文件的,有江西、内蒙古、福建、山西等,另外还有不少城市单独出台相关政策。

  住房公积金成为各地去库存的重要工具,推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为多地公积金新政的共同选项。如江西、甘肃等省份已落实公积金贷款全省“一体化”政策,积极推进异地购房。多省还表示将扩大住房公积金的覆盖范围,如四川省今年将推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖,湖北已探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

  有的省份还推出对商品房交易契税实施财政补贴等多项举措。如在宁夏,居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴,政府让利的迹象十分明显。

  “还有的地方是用过去控制房价的办法来去库存。”顾云昌说,有一些地方设定了具体的去库存目标,比如安徽、湖南两省均明确表示,今年棚改货币化安置比例不得低于50%。 而在江西省出台的文件中,则明确提出“要加强检查考核,对履行去库存、稳市场主体责任不力,效果不明显的市、县,将进行约谈和追责”。这也是首个将去库存上升为政治任务的省份,可见库存压力对地方经济的影响之大。

  加快农民工市民化,鼓励有条件的农民工进城买房成为这一轮去库存政策的倚重和最大希望。多地都已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如江西省提出,对首次购买城镇住房、符合条件的农民给予财政补贴,探索将农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围。山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策,以使其成为长期稳定的住房消费群体。青海省提出,进一步放宽西宁(楼盘)市落户限制,建立农牧民进城购房和租房财政补贴政策。

  “目前来看,这是中央最关注的,但现在看来,更多是停留在鼓励层面,还没有更多的细则和办法落地。”顾云昌告诉《中国新闻周刊》,目前有一种说法,农民工的住房存在“两个老鼠洞”问题,走出农村去打工,家里的房子空荡荡,老鼠进进出出;走进城市买不起房只能住城中村、地下室,居住环境依然较差,老鼠仍然进进出出。

  “过去对农民工的住房太不关心了,农民工进城十年,有房的非常少。而且目前的城镇化一个很大问题,不是家庭的城镇化,只是个人城镇化。”顾云昌认为,解决这个问题需要真正改变观念,“过去是把农民工作为劳动力,没有真正作为新市民。”

  不过,鼓励农民工进城买房这一期望在短期内面临诸多难题。国家信息中心宏观政策动向课题组在近期发布一项研究报告称,这一途径的问题在于,“一方面很多收入相对较高的农民往往在一、二线城市就业,他们即使买房更希望在一、二线城市,而需要加大去库存的是广大三、四线城市;另一方面,很多有支付能力的农民工确实有购房需要,但是缺乏将其转化为现实购买力的能力,因为很多有购买能力的已经购买,而现在很多面对高房价,很多人很难有支付能力,即使政府对其补贴,使其能勉强支付首付,这种按揭也会具有一定的风险。”

  刘洪玉告诉《中国新闻周刊》,农民工的市民化,短期内无法立竿见影,但从中长期来看,会对稳定房地产市场需求,尤其是三、四线城市的房地产市场需求,起到重要支持作用。除了落实户籍改革方案、改革住房制度以外,原有农村土地承包经营权和宅基地的流转,发挥其财产功能也非常必要。

  稳投资才能软着陆

  去年底召开的中央经济工作会议,把“化解房地产库存”列为今年经济社会发展的五大任务之一。不过,对于中央的去库存决心能为今年的市场带来多大的推进作用,不少业内人士表示效果难以预测。

  “现在的多方面条件决定了,不一定放松就有好的成效。”顾云昌认为,在帮助开发商有效降低库存后,能否同时激发开发商投资意愿,从而带动行业投资实现正循环才是问题的关键。

  目前看来,房地产销售和房地产投资出现了分化,销售回暖并未显著带动投资的回升。

  从数据上看,房产的销售面积和销售额从2015年就开始出现了明显回暖。2015全年商品房销售面积128495万平方米,同比增长6.5%,住宅销售面积112406万平方米,同比增长6.9%;全年商品房和住宅销售额分别为87281亿元和72753亿元,同比分别增长14.4%和16.6%,尤其是住宅的销售额增速明显。

  银行信贷方面,也在罕见地大规模“放水”,进一步刺激市场成交和房价上涨。央行的数据显示,2016年1月,人民币贷款增加2.51万亿元,规模创单月历史新高。其中,住户部门贷款增加6075亿元,其中的短期贷款增加1292亿元,中长期贷款增加4783亿元。

  个人按揭贷款是所有资金中增长最为迅速的,2015全年个人按揭贷款16662亿元,同比增速从年初的2.1%上升到12月的21.9%。显然,个人住房消费贷款需求增长迅速,成为推动房地产成交量和价格上行的重要因素,也有利于房地产开发企业的资金到位,加快房地产企业的资金回笼。

  但另一方面,销售的回暖并没有带动投资意愿的回调。全国房屋和住宅新开工面积持续低迷,2015年全年分别为154454万平方米和106651万平方米,同比分别下降14%和14.6%。土地购置面积也下滑严重,全年土地购置面积22811万平方米,同比下降31.7%。

  低迷的开工和买地意愿,直接拖累了房地产投资。2015年全国房地产开发投资95979亿元,同比增速从年初的10.4%下滑到年底的1%。虽然下滑的趋势不断减缓,但使房地产开发投资的增速远低于固定资产投资。

  “库存只是一个现象,本质上要使投资保持稳定。”顾云昌认为,房地产投资如果继续下行,会影响整个固定资产投资,会影响GDP的增长,“去库存的目的是为了使房地产投资稳定下来,使新开工面积、购地面积能稳定下来,对国民经济有所贡献,对相关的60多个行业去产能有贡献。去库存和去产能是联系在一起的,不是为了去库存而去库存。”

  在刘洪玉看来,衡量未来房地产行业对宏观经济的贡献,也不能仅看房地产的开发投资,“当前我们看到的‘房地产业’并不是房地产业经济活动的全部。比如,我们普遍重视新建住房,但存量住房的维护、维修、更新改造投入严重不足,导致存量住宅的安全健康水平不断下降,适老性、抗震性能、能源利用效率等不能与时俱进。

  刘洪玉认为,在社区服务、创客空间、青年公寓、老年住宅、设施管理、房地产资产管理等很多方面,新型房地产经济活动还有待去探索和开拓,“未来可能是房地产的产业结构会发生变化,过去看到的那块似乎小了,但整个行业对经济的重要性一点都没有下降。”

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