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政策或持续宽松楼价平稳

来源:《信息时报》 发布时间:2016-02-19 查看次数:588

2016年楼市已经拉开序幕。

2015年,楼市经历了过山车般的行情。在这一年里,“330新政”、央行降准降息、全面放开二孩等一系列利好政策的出台,让购房者终于有信心出手买房,最终实现了年底销量的翘尾。但是,在刷新广州楼市成交记录的同时,广州去年全市房价几乎没涨,15207元/平方米的成交均价,同比只是涨了1.3%。2016年伊始,多位业内专家大胆预测,以期在纷繁复杂的市场现象中窥探出广州楼市新一年的发展轨迹。

政策走向:2016年广州楼市政策将会持续宽松

2015年总结:从政策层面分析,2015年从两会到“330 新政”,再到地方层面的公积金政策放松,都释放出积极信号。在一系列的降息、降准利好等政策推动下,广州楼市整体回暖,走出了一个慢牛的行情。

2016年预测:在楼市政策走向方面,业内不少人士所持观点基本一致:2016年广州楼市政策将会持续宽松。合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌表示,对于楼市政府还有很多牌可以打。2016年可能出台的政策包括:购房按揭贷款利息抵扣个税;首套或二套普通住房首付比例继续下调;鼓励农民进城买房落户;放宽户籍限制,鼓励购房入户;回购商品房作为棚户改造保障安置房或保障房;打通房企上市融资发行债券渠道;推进公积金或房贷证券化;购房税费减免等。

房价走向:广州房价或难出现明显上升

2015年总结:网易数据显示,相比起成交量的大幅变动,2015年广州一手楼均价相对平稳。数据显示,2015年网签均价从2014年的15018元/平方米上升至15207元/平方米,同比微涨1.3%。其中,中心六区均价24075元/平,同比上升5.1%;外围五区成交均价同比上涨1.6%至11285元/平方米。

2016年预测:克而瑞信息集团战略客户研究咨询总监曾英杰表示,2016年广州房地产市场总体判断不宜太乐观。2016年的楼市库存量并不低,再加上新增供应,总体可售货量比较高,竞争压力比较大。在2015年改善型需求集中井喷释放后,2016年的需求承接力是有所下滑的,预计总体的成交量较2015年会有所下滑。此外,受外部经济影响以及本身成交结构性的影响,今年广州的价格也难以出现明显的上升。

房企业绩:业绩分化速度加快

2015年总结:2015年,万科企业、绿地集团和恒大地产三家企业以超过2000亿元的销售额占据榜单前三甲。另外,根据中国指数研究院发布的《2015年中国房地产销售额百亿企业榜》,2015年销售额达到100亿元的房企增加到了104家,较2014年增加了24家,销售额总计3.5万亿元,市场份额已经超过了40%。

2016年预测:易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2016年房企的业绩依然会分化。大房企在2015年积极做土地储备,到2016年提高销售价格后,销售业绩同比增幅10%的水平是可以达到的。小房企投资节奏慢,房地产交易或拖后腿,实际上或继续负增长。而房企要提升业绩增长,一要积极加快开发节奏;二是需要创新营销策略,比如引入互联网技术;三要创新商业模式,比如对去库存大的项目,积极转售为租。

投资方向:房地产投资空间好过股市

2015年总结:2015年,对于中国股市而言,确实是一个不平常的一年。期间,中国股市经历暴涨暴跌的走势,而不少股民也真真正正地经历了一轮“过山车式”的行情。从“千股涨停”到“千股跌停”再到“千股停牌”,这一系列的事件已然深刻影响着亿万A股股民的投资情绪。而楼市这方面,2015年央行降息5次、降准3次,房贷从6.15%直降至4.9%,这个贷款利率创下了近十年来最低。此后,10月29日,十八届五中全会闭幕,会议通过全面二孩政策,地产界也一致认为这对于楼市尤其是改善型户型是重大利好。

2016年预测:克而瑞信息集团战略客户研究咨询总监曾英杰认为,从投资的角度来看,2016年房地产的投资空间会好过股市。目前外部经济环境和中国的经济都不算太乐观,股市的动荡会远高过房地产市场,对于大部分个人投资者而言,投资房产收益会好过投资股市。

土地市场:多个巨无霸地块陆续来袭

2015年总结:据戴德梁行报告显示,相比北京、上海地王频现的火爆情况,广州土地市场仍属“温而不火”;尽管如此,2015年土地成交金额还是刷新了近年记录,达到949亿;成交面积则基本与2014年持平。这一年里,番禺、南沙、花都和增城则分别迎来该区的单价地王。

2016年预测:在2015年全年收获超过900亿元的卖地成绩后,广州土地市场在春节长假过后,又将迎来新的焦点。2月17日,琶洲西区规划高度最高达到360米的地标性商务地块网上开卖,而琶洲西区另一宗地块也将“接力”在3月11日开卖。曾一度中止出让的海珠区琶洲西区AH040163地块,以21.5254亿元的底价成功“招亲”,折合楼面价1.3万/平。除了热门的琶洲,今年的广州土地市场看点颇多,花都、天河、海珠等区都将有巨无霸地块陆续开卖。

房企转型:千亿房企带头转型

2015年总结:今年4月,中国房地产业两大千亿级房企万科、万达不约而同地提到“转型”。其中,万达强调轻资产模式以及未来从商业地产向商业、金融、文化旅游、电子商务四个方向转型;而万科则首次披露了其未来十年的业务版图构想,主打“三好住宅”+“城市配套服务商”。此外,非专业房地产企业:浙江广夏,莱茵置业、海德股份、苏宁环球、阳光城等都开发了副业,实行两条腿走路。甚至有企业决定在未来3年内逐步退出房地产行业,转型进入有发展潜力和增长空间的影视文化产业。

2016年预测:不少行内人士表示,大型房企转型的范围会越来越广,也会越来越坚定,一些中小企业也开始积极转型,寻求利润最大化,仅在今年1月份,大型房企在转型上表示得越来越坚定。在2016年1月,碧桂园正式进军家装领域,1月23日,其旗下互联网家装品牌——橙家首家旗舰店开业,落址广州花城汇广场。2016年1月16日下午,王健林在万达年会上宣布,2016年万达要基本实现企业转型,力争成为全球首家服务型企业的大型房企。此外,万达商业利润结构也将发生变化,力争2016年万达商业50%净利来自房地产外,海外收入将实现较大增长。此外,万科广州公司也在年初媒体见面会上表示,今年将扩大教育、养老等领域发展。

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