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房地产:后续政策仍可期 但边际效应将递减

来源:东方财富网 发布时间:2015-10-10 查看次数:2291
 非限购城市首套房商贷首付比降至25%。央行、银监会于9 月30 日发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,下调首付比例至25%;而在14 年同一天,央行、银监会联合发文《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,主要就保障房金融支持、居民住房贷款支持、房企融资支持和房地产金融创新出台系列放松政策。对比两次930 政策,我们认为1)今年的政策力度相对去年更小,仅下调首付一条,目前限购的主要是北上广深和三亚,也就是政策适用于全国其余的所有城市;2)对局部城市销售的促进作用更为直接:相比去年虽然政策内容少了,但我们一直认为加杠杆是最有效的促销售方式,此次政策对局部城市销售有促进作用,特别是南京、厦门、杭州等城市,但全国城市依旧难以定论;3)对投资和宏观经济支撑依旧不足:虽然去库存已经进行了两年了,但依旧还需要两年时间,这里面很多房企已经厌倦厮杀准备退出,龙头企业也少有全面加大投资的冲动;4)后续政策空间仍可期待:我们认为首付可能降至08 年的20%水平、放宽购房契税等,但后续力度及边际效应将递减。

  策略:维持行业“跑赢大市”的投资评级。地产企业上半年大多业绩出色,而且估值处于历史低位,在当前投资气氛低迷的弱市中抗跌能力较强。随着成长股去泡沫化进行中,叠加金九银十传统销售旺季的到来,业绩坚实的地产股有望在近期跑赢大盘。建议配置低估值龙头及一线城市高弹性品种如万科企业、中海外、深圳控股;国企改革、京津冀等题材推荐金隅股份、中国宏泰发展。

  截至6/10 一周房地产股份表现。我们筛选了84 个房地产股份,以监察房地产行业的表现。截至6/10 周,84 个股份平均上涨2.8%,低于大市的3.9%涨幅。内房股平均上涨3.3%,香港房地产上涨1.8%,REIT 板块上涨1.4%。(安信国际)

  【个股点睛】

  万科A:销售淡季不淡,龙头优势明显

  8 月销售额223 亿元,累计同比已达21%

  2015 年8 月份,万科(000002.CH/人民币14.22; 2202.HK/港币16.86, 买入)实现销售面积172 万平米,环比下降5%,同比增长22%;销售金额223 亿元,环比下降7%,同比增长46%,销售金额增速在7、8 月淡季中连续展现出不俗表现;单月销售均价12,966 元/平米,环比下降1%。

  前8 月,公司实现销售面积1,256 万平米,同比增长14%;销售金额1,561 亿元,同比增长21%,较上月扩大4 个百分点;累计销售均价12,427 元/平米,同比增长5%。预售锁定方面,至15 年8 月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2015-17 年房地产预测收入的100%、100%和2%。

  拿地谨慎乐观,物流地产再有斩获

  2015 年8 月份,万科在土地市场新获取上海、东莞、大连、青岛、南宁、苏州、沈阳、西安和郑州等地的12 个项目,拿地区域主要集中于一二线城市,共新增建筑面积276 万平米,总地价79 亿元,环比增长142%;平均楼面地价2,868 元/平米,拿地价格仍相对理性;8 月拿地额占比当期销售额比值大幅回升至36%,前8 月拿地额占比当期销售额比值则小幅回升至24%,拿地策略维持谨慎乐观。

  其中值得注意的是,继5 月在贵阳和武汉公告获得2 个物流地产项目之后,8月公司又在上海和沈阳新获取了2 个物流地产项目,近期频繁拓展物流地产标志着物流地产业务正式启动。正如我们2014 年9 月16 日报告《物流地产:暗流涌动时——电商时代下的中国物流地产研究》所言,我们看好我国未来物流地产行业作为朝阳产业的发展空间,同时也看好万科依靠敏锐洞察力、优秀管理能力以及强大资源支撑下在物流地产行业中将大展拳脚。

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