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一成首付重现深圳房市 中国式次贷隐患抬头

来源:万平网 发布时间:2009-05-04 查看次数:2919
  一成首付重现江湖 “中国式次贷”隐患局部抬头

    “买这套二手房,我只付了一成五的首付。”

    深圳的王先生一脸平静地告诉中国证券报记者,一套价值120万元的二手房,他首付只交了18万元。

    看到房价快速上涨,王先生开始有了投资楼市的念头。由于他只有二十几万元首付款,却又想投资两套房子,于是只有求助于帮他买房的中介。

    “中介很乐意做,只要你诚心诚意要买房,他们能够与按揭评估公司合作做高评估价,以阴阳合同的方式申请到低于两成的首付。”王先生告诉记者,他用于申请银行贷款的评估价是高于实际成交的120万,这样可以申请到实际上高于总房价八成的贷款。

    降低首付助推炒房风

    “零首付”、“一成首付”这些曾经在两年前惯用的炒作伎俩,沉寂一段时间之后再次在深圳楼市出现。业内人士称,楼市信贷政策收紧阶段,各家银行对贷款审查较为严格;而今贷款政策宽松,商业银行房贷任务加重,阴阳合同难以监督出现降低首付的情况不难理解。

    随着深圳楼市的疯狂,越来越多的投资客重新活跃起来,而这些投资客乐于一成首付,本钱少而赚的快,房价上涨一些出手卖掉即可获利丰厚。中国证券报记者装作投资客调查发现,许多和中介公司熟悉的投资客都在寻求低于两成的首付,这样用更少的本金,他们可以购买更多的房产,房价上涨后出售获利也更多,实现以小博大。

    对于大手笔的投资客,中介也在积极想办法吸引。一家小中介的按揭员对中国证券报记者表示,他们现在可以通过与按揭评估公司合作,将物业的评估价做高,做成“阴阳合同”。利用银行较高评估价与卖家较低购入价之间的差额甚至可以为买家实现“零首付”。

    “100万元的房子,如果评估价做到112.5万元,那么申请了八成按揭后,客户支付的首付款只有10万元。”该按揭员称,对于一次购买多套房产的投资客,往往是向不同的银行申请贷款。对于这种高杠杆的房贷融资方式,在房价持续上涨的今天,重新成为广深投资客热衷的炒楼方式。

    工商银行的一位个贷经理表示,在购房按揭中,银行很难监控“阴阳合同”,银行拿到的合同是做高了评估价的合同,对于每套房产的价格银行又不可能逐一去核实。

    早在去年下半年,深圳和广州部分新楼盘就推出了低首付的促销方式。但“低首付”操作方式各有不同,深圳部分楼盘的销售人员称,低首付是银行主动向符合条件的公务员或者深圳事业单位部分员工提供九成按揭,号称可以利用信用贷款、信用卡免息还贷等方式,由银行在收楼前为客户垫付余下的一成首期。

    在广州首期款不足的部分则是由发展商垫付。这些方式无论购买总价多少,只要交纳一定数量的定金即可办理购房和按揭手续,首期余额一般是在入伙后两年内分期免息缴付。

    银行相关人士表示,在垫首付的交易中,购房者与开发商私下签订了一份真实交易合同。而登记、办证等所使用的都是虚高房价的合同,在这种情况下,银行就很难监控这种“阴阳合同”。这种“阴阳合同”的做法属于违规行为,理论上银行可以追究相关的责任赔偿。这种做法放宽了购房者的门槛,从而增加了个人的信贷风险以及银行的放贷风险。

    广州满堂红地产研究部经理周峰认为:“降低首付是在钻市场的空子。”但是他认为在银行控制风险的前提下,零首付案例不会广泛出现。

  二套房贷全面松动

    深圳楼市自三月以来,已经连续上涨三个月,成交量也持续维持高位。这种回暖和去年年底实施的个人房贷“新政”密切相关,即首套住房利率打七折,首付降至二成的优惠政策。这个旨在应对金融危机、扩大内需、提高对居民购买普通自住房的优惠政策,而今却在执行中被滥用。

    中国证券报记者在地产中介和银行实地调查中发现,一些银行已逐渐将优惠范围扩大,把第一套房贷优惠政策,用到了第二套甚至多套房贷身上。一些资深投资客往往利用和银行、中介公司的良好关系,所有投资房产都采用一套房贷政策。

    “只要你名下没有房产,而丈夫或妻子名下有房产还在按揭,可以按首套住房申请,没问题的。即使个人名下还有房产,运作一下也没问题。”某大型地产中介按揭部经理信誓旦旦地表示,银行房贷已经相当于全面放松。而对于一些资深炒房客这样的大客户,在楼市上升阶段,申请到多套的优惠贷款,也不是难事。

    国务院131号文件中规定:“对于已经贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。于是,销售商和银行首先在住房面积上做起了文章。

    由于各地人均住房面积不同,缺乏统一的标准。购房者轻松的即可开到证明,而银行对这一块审查并不严格,二套房贷政策在执行过程中已被全面放松。

    据了解,截至5月末,深圳工、农、中、建四大行发放的住房贷款相比年初净增长额均超过50亿元,远超去年同期水平,呈现井喷式增长态势。在深圳房贷市场上,四大银行占据了八成份额。

    由于当前银行对公贷款业务上升空间有限,纷纷将目光转向以房贷为主的个人贷款业务。房贷有房可供抵押,且客户分散,业务稳定,是银行利润的重要来源和新的增长点。竞争中,大型商业银行的优势较为明显。其活期存款多,资金成本低,可确保七折利率房贷资金来源。

    一位专业人士表示,深圳有不少银行还推出房贷创新产品,目的是降低贷款利息和减轻供房压力。如主要面向高端客户的“气球贷”产品具有省息的功能。“存抵贷”产品则可帮助现金流较充足的一般客户,存贷款共用同一账户,客户有资金可随时存入抵消部分贷款利息。对于一时资金紧张、供楼有困难的客户,有银行推出了“假日贷款”产品,可在一段时间内只还息暂不还本,减轻资金压力。

    炒房客卷土重来

    深圳市国土房管部门的最新数据显示,一手住宅价格4月份环比上涨12.4%,达到12902元/平方米,5月均价再度逼近13000元/平方米,而6月份的第一周,深圳市新房成交均价已与2007年历史高点相差无几,达16500元/平方米,同比上升28.1%,最高一天成交均价高达18200元/平方米。以此推算,深圳房价今年以来的涨幅已达30%左右。“今年年初时深圳楼市的投资客比例不到5%,而现在已经达到20%以上,投资客开始大量入市,助推了房价上涨。”深圳中原地产总经理李耀智透露,但目前入市的主要是保值型投资客。

    正是在这样的背景下,投资者开始无惧无畏地频繁现身,与今年前3个月以自住型为主的买家相比,四五月份逐渐涌现出来的投资者比例日渐上升。

    “如果投资比例一直上升,达到五成左右,就会是一个很不好的市场信号。”李耀智表示,目前在银行信贷放松的情况下,无论是对外地还是本地的投资客,没有一个很好的约束办法,“唯一的办法就是收缩信贷,但现在看来还没有任何迹象。”

    与此同时,外地投资客也涌入深圳。位于梅林关口的“书香门第上河坊”近期频频被温州炒房团光顾,营销总监王永胜介绍,温州炒房团主要针对中小户型和未来发展高成长性物业,先尝试性购买几套,接着再有大部队赶到。

    而对于近来颇为流行的“房荒论”,深圳市房地产研究中心副主任王锋表示,截至6月20日,官方网站显示的深圳可售房源为38294套,420多万平方米,但存量只能反映在建项目达到批售状态的情况,实际上还有很多在建项目没有拿到预售许可证,这部分数量很大但没有被计入存量数据里。王锋认为,目前存货不多的情况是短暂的,随着开发商加快投资速度,下半年楼市的存量将明显增多。

 二套房贷暗中松绑

    □记者 于萍

    家住京城北边的杨先生最近在为买房贷款的事忙碌。

    “目前手中按揭支付的房子太远,想买套离城区更近的。听说有的银行能办到二套房首付二成、利率七折的优惠,所以赶紧找人打听一下。”

    像杨先生这样的二套房购房者享受一套房优惠政策的例子已经屡见不鲜。业内人士向中国证券报记者表示,虽然银监会反复强调严格二套房政策,但由于个人住房贷款业务是各家银行的必争之地,因此银行对于二套房贷的控制则显得较为宽松。

    银行放宽二套房贷

    据了解,按照北京市统计局发布的信息,2007年北京人均住宅建筑面积为27.07平方米。因此当前北京市各银行在执行改善型住房政策时,都统一按照这一标准执行。

    业内人士表示,由于目前的二套房贷政策对银行利率没有进行明确规定,各个银行可以根据自身情况自行处理。这就意味着银行可以通过贷款利率的浮动来争取客户资源。对于资质较好或是重要客户,银行可以在风险可控范围内争取最优惠的贷款利率。

    中国证券报记者向一位中介人士咨询,如果首套房贷尚未结清,购买二套房能否享受首付和利率的优惠时,该人士表示可以将首付优惠至2.1成,贷款7.9成,利率7折。如果首套住房在120平方米左右,提供收入证明和良好的信用记录也可享受到首付2-3成的优惠。

    该中介人士表示,自己刚刚做成了一笔首付还有30万没有结清的二套房贷款,享受到了贷款7.9成、利率7折的优惠。“贷款7.9成其实是一个文字游戏,差不多相当于8成。”

    该人士提醒记者,上半年银行由于有完成指标的压力,因此贷款审批相对比较容易。到了下半年贷款指标差不多完成时,审查会更加严格。“趁着现在国家还没出其他政策,赶紧申请贷款,不出意外都能享受到优惠。”

    面对愈演愈烈的银行房贷争夺战,也有专家对银行系统风险表示了担忧。“在各大银行争夺房贷资源的同时,需要注意房地产行业高杠杆性、长开发周期所带来的风险。尤其是在房价不断上升并且居高不下时,极易诱发投机热潮。楼市的任何变化,对银行住房贷款的安全性都是考验。”

 仍需保持谨慎

    对于逐渐火热的房地产市场,有关部门在对二套房进行适当“松绑”的情况下,仍然保持谨慎的基调。

    北京市银监局在今年4月份曾对北京地区二套房贷政策进行规范。对于非改善型二套房,银监局要求各个商业银行严格执行首付四成的比例。同时,无论首套房贷款是否结清,只要不是购买改善型普通自住房,则一律视同为二套房。房贷利率不再要求上浮10%,而是由商业银行在基准利率的基础上按风险合理确定。

    上海银监局要求在沪中外资商业银行落实国家信贷政策,严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定,严禁变相放宽贷款条件,严控住房按揭贷款风险。除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外,贷款首付款比例不得低于40%,且贷款首付款比例应随套数增加而提高,具体提高幅度按各总行相关原则自主确定,贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定。

    与此同时杭州也要求各大银行对新受理的二套房按揭贷款进行严格审查。对于原有住房面积超过人均住房面积的,将不能享受7折利率和2成首付的优惠政策。而对已经接收但尚未审批的二套房按揭贷款,也要求适度上浮原先商定好的利率水平并追加首付比例。

中信证券研究员陈聪对未来行业相关政策则较为乐观。他表示,虽然目前我国部分地方开始严格执行二套房首付四成的规定,但预计中央和地方两级政府在未来半年依然会选择支持行业发展的政策。

    “断供”之痛不能忘

    □记者 万晶

    去年六七月间,房价下跌之下一股“断供”之风席卷广州深圳,不少首付比例较低的业主,纷纷断供将房子“送”给银行,商业银行房贷不良率备受关注。时隔不足一年,广深楼市却出现资金推动下波澜壮阔的上涨行情。这种行情下,自住客投资客纷纷入市,银行房贷同样涨势喜人。然而,楼市回暖之下,银行仍需严把房贷质量关,眼前业务增长不宜为未来埋下隐患,曾经的断供之痛更不应忘记。

    放松房贷降低首付等于将购房人的风险转移给银行。去年的“断供”风波表明,一旦房价下跌,跌幅超过10%,那些一成首付购房的业主即出现房不抵债,不少人会选择断供,银行可能成为真正的大房东。大量贬值的房产将交由银行处理,增加银行坏账和处理难度。在当前形势下,银行应严格执行房贷政策,严格首付比例,防止炒房者利用贷款炒房,进而规避未来可能出现的风险。

    房贷不规范推高楼市泡沫,为房贷质量埋下隐患。当前不少银行对房贷的各项政策执行睁一只眼闭一只眼,房贷优惠措施虽然短期内能够提高房贷总额,提高银行效益,无形中成了楼市泡沫的助推手。大量资金累积起楼市泡沫,一旦形势逆转,房价面临下跌的风险,银行房贷质量面临考验。

    放松房贷助长炒房风气,不利于房地产市场平稳发展。广深楼市炒作风气由来已久,对于房贷这种融资杠杆也运用娴熟,不少投资客能够以极少的钱获得较多的贷款,这种以小博大之策助长楼市短炒之风,形成房价大起大落,既不利于房地产市场平稳,也不利于银行房贷业务的健康稳定发展。

    宽松的信贷政策一定程度上引领了房地产市场的回暖,然而当市场由回暖进入疯狂阶段,曾经的“断供”之痛却被远远地抛在脑后,歌舞升平之下忘却了风险。

    2008年的历史告诫市场,房贷风险时刻需警惕,信贷宽松政策之下各商业银行仍需牢牢把握房贷原则,客观区分自住和投资需求,对房地产市场风险拥有清醒的认识,认真评估各种房贷,严格控制房贷质量。在房价上涨过程中,银行扮演的角色不应是助推手而应是稳定器。□记者 万晶

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