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细则陆续落地 刚需和改善新政下谁更受益

来源:京华时报 [微博] 发布时间:2014-10-17 查看次数:528

9月30日出台的央行新政开始逐渐落地,包括建设银行、北京银行等在内的多家银行表示,执行首套房认定的新标准。不过,虽然央行政策中提及“7折下限”,但据业内人士介绍,目前低于9折也都存在难度,房贷利率7折难以实现。在业内人士看来,目前的新政中真正影响市场的只是由“二套”变“首套”的改善需求,而对刚需的支持力度有限。

京华时报记者桂瑰

细则陆续落地

近日,包括中行、建行等在内的多家银行相继表示执行央行的新政,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由各分行根据风险情况自主确定。除上述已发文的银行外,根据链家地产了解到的情况,目前已有浦发银行、北京银行、邮政储蓄银行以及汇丰银行也开始执行新的标准。

链家地产市场研究部张旭表示,从各家银行政策落地的情况来看,均严格执行了央行政策中对首套房认定的松动标准,即无论名下是否有1套住房,只要已结清购房贷款,均可按照首套的房贷政策执行。而在利率方面,与政策颁布以前并无明显变化,最大的利率优惠幅度仍为九折,且均有附加条件,附加条件较以前也未出现变化。因此,目前来看真正影响市场的只是由“二套”变“首套”的改善需求,而这也属于预料之中。

新政撬动改善需求入市

据我爱我家介绍,其客户林先生在朝阳区有一套两居室,现在已还清贷款打算卖掉,听到央行出台新政的消息后,原本打算再等等的他,立刻改变了计划。按照原来的政策他买房为二套,而新政房贷认定方式执行后,他这种情况可以被算作首套房。

中介机构伟嘉安捷给记者算了一笔账,以北京地区一套500万的住房为例,按照新政执行为首套房,首付比例仅为30%,也就是150万,利率最低为九折。而按照旧的政策执行,二套房的首付是70%,首付款为350万,利率也要上浮到1.1倍。首套房认定标准重新界定后,以林先生为例,购房人在首付上能够节省200万,首套与二套之间的利息差为1.31%,首套房认定的放宽能够前期为购房人降低不少首付的支出。

伟嘉安捷指出,目前北京地区总二次置业人群的比例在30%-40%左右,而外地刚性购房人群也在10%-20%左右,政策对于首套房认定的放宽,将部分符合政策要求的改善型人群释放出来,将解套出约20%-30%的购房需求。

另外,伟嘉安捷在利率方面还给记者算了一笔账,以贷款100万元20年为例,将基准与9.5折和9折房贷月供利息对比如下:以100万元20年房贷为例,基准利率与9折利率之间每月的房贷差额为384.2元,总利息差为92238.23元,如果回调到9.5折利率,月供差额仅为193.4元,20年下来总利息差为5万元。

“真正能够撬动购房需求的是新政中首套房认定标准的放开。进入下半年的房贷市场正值改善置业人群较为活跃的时期,新政的出台恰好能够让大部分改善型人群解套出来。认贷不认房的形式降低了改善型购房人的入市门槛,经济压力上的减轻将进一步提振购房信心。”伟嘉安捷指出。

对刚需利好有限

记者在采访中了解到,业内认为,新政对改善型的刺激作用更大,而在利率不变的情况下,对首次置业的刚需利好有限。

“虽然央行政策中提及7折下限,但在目前高融资成本、低房贷利率、加上银行信贷额度紧张和自由定价的市场体系,房贷利率7折难以实现,低于9折也都存在难度。”张旭表示。

中原地产首席分析师张大伟也认为,购房者最关心的信贷折扣利好没有体现,本次央行文件中,提及最低7折的首套房贷款下限,但这并非新政,只是常规性的条款内容,在目前资金价格情况下,银行吸储难度非常大,这种情况下,不仅7折不可能,连9折以下贷款折扣出现的可能性都非常低。

“刚需可能受到歧视,松绑的二套政策,可能会对刚需无房户不利,如果银行额度不变,必然银行会更愿意贷款给已经结清贷款的拥有一套房业主,这种业主还款能力强。后续可能银行针对不同客户有不同的执行政策,所以刚需可能受到影响。”张大伟直言。

市场反弹幅度依然看信贷

对于未来一段时间的市场,业内认为,市场反弹的幅度依然依赖于信贷情况。

张旭告诉记者,从目前各银行颁布的具体细则看,首套房贷认定标准执行后,将促使改善性需求入市,在这部分需求释放的带动下成交将出现一定的上涨,但未来市场能否出现持续性的回暖以及回暖的程度,还要看利率的变动趋势。长期来看,在利率没有大幅松动前,成交的上涨幅度可能有限。

在张大伟看来,中国人对房产投资很热衷,货币的超发导致房价处于高位,在这十几年的楼市发展过程中,信贷一直是业内人士以及普通购房者判断市场的最重要指标,也是最关键信号,所以这一信号的意义将非常大。本次央行的松绑,虽然未提及降准、降息。但松绑的幅度远远超过之前预期的认房不认贷款。基本上是之前信贷政策的全面松绑,对市场的信号意义非常大。该政策也释放大量需求,对于目前市场上来说,起码可以增加30%的可购房人群,而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群,对于市场来说,这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。

“楼市基本可以判断,除了小部分三四线城市,库存积压过于严重外,其他城市全面止跌,库存压力小于20个月的基本都会出现再次上涨。后续地方政府预期还会在税费政策等方面松绑,楼市第三轮救市还将次第出现。”张大伟预测说。

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